Biaya Bangun Rumah Tipe 36 di Medan, Cukup Rp. 100 Juta?

Biaya bangun rumah tipe 36 di Medan dengan spek standar sekitar Rp. 90 juta sampai Rp. 126 juta di lahan biasa.

Dan Rp. 136 juta sampai Rp. 165 juta di lahan bekas sawah yang perlu diperbaiki lebih dulu. Jadi dana Rp. 100 juta cukup untuk rumah tipe 36 sederhana di lahan biasa.

Tapi belum cukup kalau lahannya bekas sawah. Kondisi tanah inilah yang paling menentukan besar kecilnya biaya.

Di artikel ini saya bahas rincian biaya bangun rumah tipe 36 per pekerjaan, cara memakai dana Rp. 100 juta, dan biaya tambahan yang sering terlupa.

Berapa Biaya Bangun Rumah Tipe 36 di Medan?

Tabel berikut berisi kisaran biaya rumah tipe 36 satu lantai spek standar yang kami temui di proyek rumah tinggal di Medan.

Angkanya sudah termasuk material, upah borongan, dan alat kerja, tapi belum termasuk tanah dan pekerjaan di luar rumah.

Untuk lahan bekas sawah, biaya itu terdiri dari material Rp. 100 juta sampai Rp. 120 juta serta upah borongan dan alat kerja Rp. 36 juta sampai Rp. 45 juta.

Angka per meter di atas tetap hanya alat untuk mengira-ngira.

Biaya pastinya baru keluar setelah ada gambar kerja dan volume tiap pekerjaan dihitung, seperti langkah di panduan cara menghitung biaya bangun rumah dari volume pekerjaan.

1. Kenapa Lahan Bekas Sawah Lebih Mahal

Dari pengalaman tim Banamitra Kontraktor di proyek rumah tinggal di Medan, lahan bekas sawah atau rawa harus diperbaiki dulu sebelum pondasi dipasang.

Tanahnya perlu diurug dan dipadatkan, lalu pondasinya sering butuh tambahan cerucuk atau dibuat lebih dalam.

Semua pekerjaan itu dikerjakan di awal dan menambah material, upah, dan alat.

Karena itu biaya bangun rumah tipe 36 di lahan bekas sawah bisa sekitar Rp. 40 juta lebih tinggi dibanding lahan biasa, walaupun rumah dan speknya sama persis.

2. Bandingkan dengan Angka dari Jakarta

Banyak artikel menyebut biaya bangun rumah tipe 36 sekitar Rp. 162 juta, hasil dari Rp. 4,5 juta per meter persegi dikali 36.

Angka itu berasal dari kontraktor di Jakarta, jadi tidak bisa langsung dipakai untuk rumah di Medan.

Data Indeks Kemahalan Konstruksi BPS 2025 mencatat IKK Kota Medan 93,52, sedangkan Jakarta Timur 109,74.

Artinya biaya konstruksi di Medan kira-kira 15 persen lebih rendah dari Jakarta Timur.

Di publikasi Indeks Kemahalan Konstruksi 2026, BPS bahkan memakai Kota Medan sebagai kota acuan karena indeksnya dekat dengan rata-rata nasional.

Apakah Rp. 100 Juta Cukup untuk Bangun Rumah Tipe 36?

Cukup tidaknya dana ini untuk biaya bangun rumah tipe 36 tergantung kondisi lahan.

Di lahan biasa, Rp. 100 juta cukup untuk rumah tipe 36 spek standar yang sederhana, yaitu sekitar Rp. 2,8 juta per meter persegi.

Hanya saja dana itu belum menyisakan uang untuk cadangan dan biaya tambahan di luar bangunan.

Di lahan bekas sawah, Rp. 100 juta belum cukup karena kekurangannya sekitar Rp. 36 juta sampai Rp. 65 juta.

Dana itu tetap bisa dipakai dengan cara bangun bertahap. Pada tahap pertama, kerjakan perbaikan lahan, pondasi, rangka beton, dinding, dan atap sampai rumah tertutup rapat.

Plafon, keramik, dan cat menyusul saat dana tersedia.

Bagian yang menahan beban seperti pondasi, kolom, balok, dan besinya tidak boleh dikurangi hanya untuk mengejar angka Rp. 100 juta.

Penghematan sebaiknya diambil dari finishing.

Apa yang Dimaksud Rumah Tipe 36?

Tipe 36 artinya luas bangunan rumah 36 meter persegi, misalnya ukuran 6 x 6 meter atau 4 x 9 meter. Di brosur perumahan sering tertulis 36/60 atau 36/72.

Angka kedua adalah luas tanah, jadi rumah 36/72 berdiri di atas tanah 72 meter persegi.

Luas ini biasanya cukup untuk 2 kamar tidur, 1 kamar mandi, ruang tamu yang menyatu dengan ruang keluarga, dan dapur kecil.

Rincian Biaya Bangun Rumah Tipe 36 per Pekerjaan

Supaya tahu ke mana uang habis, kita bisa memakai penelitian Universitas Kristen Krida Wacana tahun 2023 tentang RAB rumah relokasi tipe 36/72 di Kabupaten Tangerang.

Tabel berikut memakai porsi biaya dari penelitian itu, lalu dihitung untuk rumah di lahan biasa senilai Rp. 108 juta, angka tengah kisaran di Medan.

Pekerjaan dinding sampai cat memakan porsi paling besar. Pondasi dengan rangka betonnya dan atap masing-masing menghabiskan sekitar seperenam biaya.

Porsi upah di penelitian itu tergolong kecil.

Di proyek kami di lahan bekas sawah, upah borongan dan alat kerja mencapai sekitar seperempat total biaya, karena ada pekerjaan perbaikan lahan di awal.

Pilihan Spesifikasi Material Rumah Tipe 36

Selisih biaya antara spek standar dan menengah hampir seluruhnya ada di finishing.

Pondasi, kolom, balok, dan besinya harus sama kuat di kelas mana pun.

Tabel berikut contoh pilihan material yang umum dipakai, bukan patokan baku.

Apa pun kelasnya, tulis merek dan ukuran material di kontrak. Kata “setara” tanpa nama merek sering jadi celah turunnya kualitas.

Biaya Tambahan di Luar Bangunan Utama

Dari proyek yang kami tangani di Medan, pekerjaan berikut paling sering berada di luar harga borongan dan perlu disiapkan dananya sendiri.

1. Jerjak atau teralis besi untuk pintu dan jendela.
2. Toren air beserta dudukannya.
3. Penyambungan air PDAM dan pasang baru listrik PLN.
4. Pengurusan PBG sebelum rumah mulai dibangun.
5. Teras, carport, pagar, dan kanopi.
6. Urugan halaman kalau lahan lebih rendah dari jalan atau sering tergenang.

Selain itu, siapkan dana cadangan 10 sampai 15 persen dari total biaya, seperti saran kontraktor yang dikutip detikProperti.

Untuk biaya bangun rumah tipe 36 senilai Rp. 108 juta, cadangannya sekitar Rp. 11 juta sampai Rp. 16 juta.

Borongan atau Harian, Mana yang Lebih Hemat?

Pada borongan penuh, kontraktor menanggung material, tukang, dan alat sampai rumah siap huni. Pada borongan upah, Anda membayar tukang dan membeli material sendiri.

Pada sistem harian, tukang dibayar per hari kerja.

Dengan sistem borongan, rumah tipe 36 satu lantai bisa selesai dalam 2 sampai 3 bulan.

Lamanya tergantung kondisi tanah, cuaca, dan kelancaran pembayaran, jadi minta jadwal kerja tertulis supaya progres tiap minggu bisa dicek.

Borongan penuh paling aman untuk pemilik yang tidak bisa datang ke lokasi setiap hari, karena biaya bangun rumah tipe 36 sudah pasti sejak awal.

Borongan upah dan harian bisa lebih murah kalau Anda paham harga material dan rajin mengawasi, tapi risiko material kurang atau pekerjaan molor ada di tangan Anda.

Perbandingan lengkapnya ada di artikel bangun rumah borongan atau harian.

Kesalahan yang Bikin Biaya Membengkak

Biaya bangun rumah tipe 36 sering naik bukan karena harga material, tapi karena keputusan yang kurang tepat sejak awal.

Lima kesalahan berikut paling sering terjadi.

1. Membandingkan penawaran hanya dari harga per meter, tanpa melihat daftar pekerjaan yang termasuk dan yang tidak.
2. Memakai angka dari Jakarta untuk menghitung rumah tipe 36 di Medan.
3. Tidak mengecek kondisi tanah lebih dulu, sehingga biaya perbaikan lahan dan pondasi baru ketahuan saat penggalian.
4. Mengubah denah atau menambah ruang saat pekerjaan sudah berjalan, padahal bongkar pasang selalu lebih mahal dari membangun sekali jadi.
5. Mengurangi besi dan semen di bagian struktur demi harga murah, padahal penghematan sebaiknya diambil dari finishing.

Gambaran biaya untuk ukuran rumah lain bisa Anda lihat di artikel biaya bangun rumah di Medan.

Biaya Bangun Rumah Tipe 36 Dua Lantai

Kalau butuh ruang lebih, rumah tipe 36 bisa dibuat dua lantai dengan luas total 72 meter persegi.

Harga per meternya lebih tinggi karena ada dak beton, tangga, serta pondasi dan kolom yang lebih besar.

Contoh hitungan kontraktor Jakarta dengan Rp. 4,8 juta per meter persegi menghasilkan sekitar Rp. 398 juta termasuk cadangan.

Kalau rencana naik lantai baru beberapa tahun lagi, pondasi dan kolomnya harus dihitung untuk beban dua lantai sejak awal.

Hal yang perlu disiapkan dibahas di artikel cara membuat rumah tingkat.

Biaya bangun rumah tipe 36 di Medan dengan spek standar sekitar Rp. 90 juta sampai Rp. 126 juta di lahan biasa, dan Rp. 136 juta sampai Rp. 165 juta di lahan bekas sawah yang perlu perbaikan lahan.

Dana Rp. 100 juta cukup untuk rumah sederhana di lahan biasa, tapi di lahan bekas sawah hanya cukup untuk tahap pertama sampai rumah berdiri dan atapnya tertutup.

Cek kondisi tanah sejak awal dan siapkan cadangan 10 sampai 15 persen.

Rincian yang sesuai lahan dan denah Anda sendiri bisa dihitung lewat layanan bangun rumah tinggal di Medan.

Jika Anda butuh estimasi biaya bangun rumah tipe 36 di Medan, konsultasikan dengan Banamitra Kontraktor gratis.

Angka di artikel ini adalah kisaran dan bisa berbeda menurut lokasi, desain, dan harga material saat pembangunan.